전세 중도 퇴실 잔금일 처리 절차(임대인) 그리고 요즘 서울 오피스텔 상황

안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크의 L.BL입니다.

오늘은 어제보다는 살짝 추위가 덜하지만 그럼에도 불구하고 영하의 날씨가 이어지고 있습니다.

외출하실 때에는 두꺼운 외투를 잘 챙기시기 바랍니다.

 

오늘은 제가 전세를 주었던 오피스텔 임차인이 중도퇴실 하면서 겪었던 절차를 포스팅에 정리해 보겠습니다.

임대차계약은 계약서에 명시된 날짜를 지키는 것이 중요합니다. 그러나 사람 일이라는 것이 예측불가능한 변수가 있기 때문에 어떤 일이 벌어질지 모릅니다. 원리원칙대로 딱딱 떨어지면 좋겠지만 실제로는 변수가 많은 것이 인생사입니다. 그렇기에 순간마다 융통성을 발휘하여 협의하여 원만한 결과를 만들어 내는 것이 좋겠습니다.

 

그럼 제가 겼었던 오피스텔 전세 임차인의 중도퇴실 이야기를 들려드리겠습니다.

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제가 거주하고 있던 오피스텔을 전세 놓았던 이야기는 다음 포스팅에서 확인할 수 있습니다. 해당 집에 대한 이야기입니다. 스토리가 궁금하시다면 먼저 아래 포스팅을 읽고 오셔도 좋겠습니다.

https://zerostart.tistory.com/50

근저당 있는 집 전세 잔금일 처리 절차(임대인 입장)

 

작년 4월에 전세 잔금을 잘 치르고 일상을 보내던 중, 지난 7월 중순쯤에 부동산 사장님께 전화를 받았습니다.

 

임차인 분이 집을 매수해서 이사를 가게 되었는데, 중도 퇴실 때문에 다음 세입자를 구하겠다는 소식이었습니다. 임차인 분과 계약서를 쓸 때 그럴 수 있다고 말씀은 하셨습니다. 그럴 경우 다음 임차인을 구하는 중개수수료는 관행상 중도 퇴실하는 임차인이 부담하게 될 것이라고 부동산 사장님도 계약자리에서 설명해 주셨죠.

임차인 분은 이사는 12월 초로 예상하고 있다고 하셨고, 생각보다 날짜는 넉넉히 남아서 괜찮을 것 같다는 생각이 들었습니다. 이야기를 듣다 보니 현임차인이 매수한 집의 중개도 부동산 사장님이 진행하셨더군요. 그래서 더욱 신경 쓰시는 느낌이었습니다.

 

그래서 다음 전세는 보증금을 얼마에 할 거냐고 물으시더군요. 해당 오피스텔 단지에 이미 전세물건이 귀해졌고 전세금도 상승한 것을 알고 있었습니다. 그러나 과하게 올리진 않고 천만 원 정도 증액을 부탁드렸습니다. 그리고 기다렸다가 8월 중순(전화를 받은 시점으로부터 약 한 달 정도 걸렸습니다.)에 가계약금이 들어왔고, 8월 말에 다음 임차인분과 계약서를 작성하게 되었습니다.

 

계약서 작성 당시 기존 임차인분이 나가는 날짜가 정확하게 정해지지는 않았지만, 새로운 임차인분이 그즈음(12월 초)에 잔금일을 맞추실 수 있다고 해서 계약을 하게 되었습니다.

 

1. 다음 임차인분과 계약서 작성일 당일(8월 말)

8월 중순쯤에 가계약금을 입금받았고, 날짜를 정해서 8월 말에 시간에 맞춰 중개사무소에 방문했습니다.

새로운 임차인분과 계약서를 작성하고 계약금을 입금받았습니다. 전세금 중 일부를 전세자금대출을 받을 예정인데, 아직 기존 임차인분의 이삿날이 확정되지 않았기 때문에 확정 후 한 번 더 방문해 날짜를 확정한 계약서를 재작성하기로 하였습니다.

그리고 기존 임차인분이 이미 이사 갈 집을 매수한 상황이셨기 때문에, 기존 보증금의 10%를 새로운 계약서를 쓴 당일에 반환했습니다. 반환 후 기존 임차인분께서 잘 받았다고 문자로 답을 남겨주셨습니다.

 

→ 나갈 임차인에게 전세금 일부를 먼저 반환하는 것은 임대인의 의무는 아니고 관행입니다. 제가 생각하기에 기존 임차인분께서 이사 갈 다음집을 이미 계약한 상태라면 일부 반환(기보증금의 10%)은 괜찮다고 생각합니다.

 

2. 날짜가 확정된 계약서 재작성(10월 말)

10월 중순쯤에 부동산 사장님으로부터 전화를 받았습니다. 기임차인분의 이삿날이 확정되었다고요. 그리고 그 날짜에 새로운 임차인분도 동의를 하셨다고 합니다. 그래서 10월 말에 날짜를 정해서 잔금일이 확정된 계약서를 재작성하게 되었습니다. 기존 계약서(8월에 작성한)는 부동산에서 파기하고, 잔금일을 수정한 계약서를 재작성했습니다. 이 계약서를 가지고 새로운 임차인분은 일부 금액을 전세자금 대출을 받을 예정이라고 했습니다.

 

3. 잔금일 약 2주 전 고려신용정보에서 임대인 방문

잔금일이 약 2주 정도 남았을 때, 부동산 사장님께서 연락을 주셨습니다.

새로운 임차인분이 전세자금대출을 케이뱅크에서 실행하는데, 권리조사기관에서 임대인을 방문예정이기 때문에 잘 확인해 달라는 내용이었습니다.

권리조사기관은 고려신용정보였습니다. 미리 전화로 연락이 왔고 약속을 바로 잡았습니다. 담당자가 방문하여 임대차계약 내용에 대해서 확인하고 임대인인 저의 확인을 받아가는 단순한 확인절차였습니다. 검색을 해보니 케이뱅크 전세자금대출은 질권설정이 없는 상품이었습니다. 질권설정이 없기 때문에 나중에 보증금 반환도 임차인분께 하면 되는 내용도 체크해 두었습니다.

 

4. 12월 초 잔금일 당일

잔금일 당일 약속한 시간에 부동산 사무실을 방문했습니다.

 

기존 임차인분이 관리비 정산서와 지급물품을 모두 가지고 오셨습니다. 분실된 것 없이 하나도 빠짐없이 그대로 가져오셔서 감사했습니다. 이를 보아하니 집도 깨끗하게 썼을 것 같더라고요. 이야기를 나눠보니 집에 이상도 없고 만족하면서 지내다 간다고 합니다.

 

기존 임차인분의 이삿짐이 빠지는 동안 새로운 임차인분이 제 계좌(임대인)에 나머지 잔금을 입금하셨고, 저는 입금을 받은 뒤 기존 임차인분께 미리 반환한 보증금 외 나머지 금액을 모두 입금해 드렸습니다. 그리고 기존 임차인분께는 반환받았다는 영수증을 받았고, 새로운 임차인분께는 보증금을 받았다는 영수증을 드렸습니다.(2개 영수증 모두 임대인도 보관) 이 영수증은 부동산에서 준비해 줍니다. (아직 신축이라 장기수선충당금은 관리비에 부과되고 있지 않아 반환할 장기수선충당금은 없었습니다.)

 

돈이 모두 잘 오고 간 뒤에 부동산 사장님이 제게(임대인) 집 한 번 가서 안 보셔도 되겠냐 물으시더라고요. 그러나 아직 신축이기도 하고 기존 임차인분이 입주 후 8개월 만에 퇴실하며 집에 이상도 없다고 하셔서 괜찮다고 말씀드렸습니다. 다음 일정이 있기도 했고요. (보통의 경우는 퇴실 후에 직접 가서 꼼꼼히 체크해야 합니다.)

 

그래서 부동산 사장님은 새로운 임차인분께 혹시나 집에 이상 있으면 본인에게 연락을 달라고 이야기하시고 마무리되었습니다.

 

 

5. 마치며

월세와 달리 전세는 일단 한 번 계약하면 2년간은 변동이 없습니다. 계약갱신청구권도 있기 때문에 여기에 2년까지 더하면 전세를 놓으면 이제 4년까지 거주한다라고 봐도 무방하죠. 그렇지만 세상사가 변수도 많고, 중도퇴실의 경우 임차인분도 사정이 있는 것이기 때문에 원만한 협의를 하시는 것이 좋겠습니다. 저는 맡아주신 부동산 사장님도 잘해주셔서 매끄럽게 마무리되었다고 생각합니다. 부동산도 잘 만나는 것이 중요하겠습니다.

 

그리고 겸사겸사 최근 오피스텔 시황을 살펴보니

서울의 역세권 신축 브랜드 오피스텔의 경우 매매가는 눌려있는 상태이지만, 전세가는 계속해서 오르고 있는 상황입니다. 월세도 검색해 보니 좋은 위치의 브랜드 신축의 경우 작은 복층 오피스텔도 월세가 100만 원이 넘어가는 곳이 부지기수입니다. 전세는 아예 없거나 한 두 개 나오면 며칠 내로 금방 계약돼서 없어집니다. 매매가가 눌려있는 정도는 원룸일수록 심하고, 1.5룸 이상은 신축의 경우 분양가 수준은 회복한 것으로 보입니다.(현장에 따라 다름)

 

그리고 이건 여담으로 가볍게 읽어주세요.

얼마 전 아는 외국인 분의 자녀 둘이 서울에서 학교를 다니게 되었는데(유학생), 둘이 함께 살 월세 자취방을 구하는 것을 부탁했습니다. 그래서 찾아보니 구축 원룸 오피스텔도 저렴한 것이 별로 없었습니다. 그분은 저렴한 것을 원했지만(500에 70 이 정도를 원했음.) 그리 선택지가 없었습니다. 열심히 손품 발품을 찾아 강동구 구축 오피스텔을 겨우 찾아 계약을 했는데요. 복층에 전용면적이 조금 넓은 편이긴 했는데(층고가 조금 높은 복층형 원룸임), 보증금 500에 관리비포함 월세가 100만 원이었습니다. 약 30세대 밖에 되지 않는 브랜드 없는 20년 넘은 오피스텔이었습니다.(물론 위치는 역에서 가까운 편이었습니다.)

 

입지 좋고 수요 많은 오피스텔의 경우 새해에 발표된 기준시가도 소폭 올라 보증보험 한도도 늘어나 전세상한선도 높아질 것으로 예상됩니다. 과거에는 오피스텔은 시장에 공급이 빨리, 많이 되어서 임대료가 저렴한 수준을 유지했었습니다. 이제는 과거와 같은 상황은 오기 힘들 것으로 보입니다. 특히 서울의 경우는 심화될 것 같습니다. 아파트에 비해 오피스텔은 입지가 아주 중요하여 어디에 위치하고 있느냐에 따라 온도차가 극명하게 갈립니다.

 

건설사의 상황도 좋지 않고(얼마 전 신동아 건설도 신문에 나왔죠.) 아파트 분양시장도 좋지 않기 때문에, 그보다 더한 오피스텔은 그 누구도 공급하기 쉽지 않을 것 같다 생각이 드는 요즘이네요. 과거의 시각으로 오피스텔을 바라보면 안 될 것 같다는 생각도 듭니다. 그리고 서울 아파트가 너무 비싸졌기 때문에 1.5룸 이상의 오피스텔은 소형 아파트의 대체재가 될 수도 있다고 생각이 듭니다.(사견입니다.)

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오늘은 오피스텔 임차인이 중도퇴실하며 새로운 임차인을 맞추며 겪었던 경험담을 포스팅으로 정리해 보았습니다.

 

이렇게 정리하며 저도 기록을 남기며 나중에 다시 읽어볼 예정입니다. 그냥 경험하며 넘기는 것보다는 이렇게 기록으로 남기면, 후에 다시 읽어보며 복기하기에도 좋더라고요. 기억은 왜곡되기 마련이기 때문에 기록을 추천합니다.

 

제로부터 시작하는 재테크. 오늘의 포스팅은 여기까지입니다.

새해에는 좀 더 분발하여 블로그 운영을 해보겠습니다.

 

날씨가 매우 춥습니다. 건강 조심하시기 바랍니다.