부동산 직거래 매매계약 절차 정리 (매매계약서 양식 첨부)

안녕하세요? 한동안 뜸했던 [제로부터 시작하는 재테크]의 L.BL입니다. 오늘은 작년에 부동산 직거래 매매계약 프로세스를 정리하고자 블로그에 접속했습니다. 이 포스팅은 경험에 근거한 내용입니다.

 

부동산 거래의 경우 큰 돈이 오가는 거래입니다. 자칫 잘못하다가는 큰 사고가 일어날 수 있기도 합니다. 그래서 정확하게 확인해야 할 사항, 매도·매수자 간 조율해야 할 사항이 많은 경우에는 실력있는 부동산중개인을 통해 거래하시는 것이 제일 안전합니다. 그러나 매도·매수자 간 협의사항이 적거나 명확한 경우(그래도 금액이 너무 큰 경우에는 중개사를 통하는 것이 안전)에는 부동산 직거래 매매계약을 해봄직합니다.

 

저는 작년 9월에 일시적 1가구 2주택에서 비과세를 받을 수 있었던, 서울 2호선 초역세권의 다세대 주택 1건을 매도했습니다. 원래는 2021년 4월이 전세 만기였는데, 세입자와 원만한 합의를 통해 10월 초에 먼저 전세를 퇴거한 뒤 공실로 만든 뒤 매도를 진행했습니다. 세입자 퇴거 며칠 전 매수자와 매매계약서를 썼는데, 이 때 매수자를 위해 정리해두었던 내용을 블로그에 옮겨봅니다.

 

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[부동산 직거래 매매계약 시 절차]

1. 매매계약 체결 전(계약서 작성 전)

(1) 등기부등본의 갑구(소유관계): (가)압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용 여부 확인

(2) 등기부등본의 을구(권리관계): (근)저당, 지상권, 전세권 등의 권리가 등기되어 있는지 여부를 체크하고, 등기 이전 전에 소멸 가능한지 확인 (→매수자 측으로 명의가 넘어오기 전까지 반드시 변동여부 체크)

 

2. 부동산 매매계약 체결 시(계약서 작성 당일)

계약 당일 계약서는 매도자인 제가 계약서 를 작성하여 2부(매도자, 매수자 각 1부 필요)를 인쇄하여 준비해 나갔습니다. 또한 매수자의 편의를 위하여 3번 단계에서 필요한 '부동산거래계약 신고서 1부'를 인쇄하여 매수인 정보를 제외한 내용을 작성하여 전달했습니다. 그리고 당일에 발급한 등기부등본 1부를 준비해 나갔습니다. 그리고 도장을 준비했습니다.(이때 도장은 인감을 쓰셔도 되지만, 막도장도 가능한 걸로 알고 있습니다. 저는 계약서 작성 시 일반 도장을 사용하였습니다. 어차피 매도자는 나중에 인감 증명서를 줘야하기 때문에 큰 상관은 없었습니다.)

 

(1) 등기부등본 상의 소유자와 계약체결 당사자가 동일한 지 신분증 확인(직접 대면)

(2) 계약서 작성당일에도 등기부등본 발급받아서 '1'번 사항 확인

(3) 매수자는 매도자에게 계약금 입금, 계약서 작성 (서명, 도장, 간인) 후 1부씩 가지기

 

부동산 매매 계약서 샘플

매매계약서 작성 시에는 꼼꼼한 확인이 필요합니다. '부동산의 표시' 부분은 등기부 등본을 참고하며 작성, 계약내용은 쌍방 합의된 매매대금, 계약금, 중도금, 잔금 금액과 날짜를 작성합니다.(작성 전 전화로 협의 후, 문자로 계약서에 작성될 사항을 받으세요.) 계약금 옆 매수자 이름과 서명, 도장란을 만들어 두었는데요, 이는 계약금에 대한 영수증을 대신 하는 효과가 있습니다.

 

또한 특약사항도 중요한데요. 제가 조사 후 활용한 특약 사항은 다음과 같습니다.

[특약사항] 1. 현 시설 상태에서의 계약임. 2. 매수자가 소유권이전등기를 마치기 전까지 부동산에 관한 권리에 변동이 있을 경우 계약은 무효로 한다. 3. 매수인의 사정에 따라 잔금일이 앞당겨질 수 있다. 잔금일은 협의 하에 0000년 00월 00일 앞으로만 조정가능 하기로 한다. 4. 본 특약사항에 기재되지 않은 사항은 민법상 계약에 관한 규정과 부동산매매 일반관례에 따른다. 5. 계약금과 잔금은 다음의 계좌로 입금한다. [00은행 000-000-000000 예금주: 홍길동]

위 특약사항에서 매수자에게 2번은 매우 중요합니다. 소유권이전등기일 전까지 권리에 변동이 없어야 하기 때문에 만약 생긴다면 계약을 무효로 한다는 내용입니다.

3번은 잔금일이 유동적으로 바뀌는 것을 수용하겠다는 것입니다. 당시 매수자가 여러 은행에 대출을 알아보았는데, 다세대주택이라 따로 감정평가를 해야해서 시간이 좀 걸리는데, 언제까지인지 계약서 작성 당일에는 확답할 수 없어, 유동적으로 할 수 있게끔 특약을 넣었습니다.

 

혹시 직거래 부동산 매매계약서 양식이 필요하시다면 아래에서 다운받아서 사용하세요. 위에 적힌 특약사항도 함께 적혀 있습니다. (공동명의인 란도 있는데 필요없으면 지우고 쓰시면 됩니다.)

부동산매매계약서_양식.hwp

0.02MB

또한 부동산거래계약 신고서 양식도 첨부합니다. 

부동산거래신고서식.hwp

0.03MB

 

3. 부동산 매매계약 체결 후(계약서 작성 후)

(1) 계약서 작성 완료 후 부동산거래계약신고필증 발급 받아야 함. (매수자)

→저와 거래했던 매수자분은 물건 관할지 구청에서 직접 했다고 합니다.

 

※ 2020년 2월 21일부터 거래계약일 30일 이내 신고로 변경되었음. 기간 넘길 시 과태료 부과되니 주의.

☞신고방법: 법무사에 따라 소유권등기 이전 시 함께 대행해 주기도 하지만, 매수자가 직접 할 수도 있음.

☞직접 할 경우

   ① 국토교통부 부동산 거래관리 시스템 접속, 매수인 공인인증서로 작성 가능.

   또는,

   ② 물건 관할지 구청에서 직접 신청할 수 있음.

(중요★: 부동산거래계약신고필증은 소유권등기이전에 필요한 서류 중 하나이므로 발급 후 잘 챙겨두어야 함)

 

(2) 잔금 지급 전 등기부등본을 다시 재발급하여 중요한 권리 변동이 있는지 반드시 확인 할 것.

 

4. 잔금 지급 전, 작성한 계약서를 토대로 매수자는 금융기관에서 대출 정보 알아봄

-매수자 측 법무사는 대출 알선 은행기관에서 섭외 함.

-매도자는 법무사 섭외 필요 없으며, 소유권 이전에 필요한 서류를 잔금일에 준비해서 전달.

 

5. 잔금 후 소유권 이전등기

(1) 잔금일: 매도인은 잔금 입금 확인 후, 소유권 이전등기에 필요한 서류 준비해서 매수자에게 전달.

→실제 잔금일에는 매수자, 매도자(저), 법무사가 은행에서 만나서 잔금 입금, 서류 전달을 동시에 진행했습니다.

→매도인 부동산등기필증 분실함: 제가 매도한 빌라는 오래 전 매입한 물건(2004년)으로 등기권리증을 분실하였습니다. 원래라면 등기권리증도 전달해야 하나 이를 대체할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 '확인서면'이라는 것인데요, 이는 법무사를 통해 진행할 수 있습니다. 그래서 매수자 측 법무사에게 확인서면을 요청했습니다. 확인 서면 수수료는 따로 지급해야 합니다. (5~10만원 정도)

 

(2) 법무사가 잔금일에 등기소에 모든 서류를 접수합니다. 일주일 뒤쯤, 해당 물건의 등기부등본을 발급하면 소유권자 이름이 변경된 것을 확인할 수 있습니다. 등기 완료 후 매수자는 법무사에게 등기필증을 수령하면 소유권이전은 완료된 것입니다.

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다소 복잡해 보이는 과정이지만, 각 단계별 핵심만 파악하면 부동산 직거래 매매도 가능합니다. 저의 경우는 매수자 분이 아는 분이 소개하신 분이라 서로 어느 정도 믿음과 신뢰가 있어서 가능한 부분이었습니다. 하지만 이런 경우는 드물다는 점 기억하시구요. 권리 관계가 깔끔하지 않거나 찝찝한 사항이 많은 경우, 꼭! 공인중개사를 통해 거래하시기 바랍니다.

 

오늘도 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 다음에도 좋은 정보로 찾아오겠습니다.