안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크의 L.BL입니다.
어느덧 새해가 밝았네요. 2025년에는 소망하는 일 모두 성취되시길 바랍니다.
오늘은 오피스텔 기준시가 조회 방법과 이를 바탕으로 전세보증보험 가입 한도액을 산출해 보는 방법을 포스팅으로 정리해 보도록 하겠습니다. 임차인 입장에서는 전세로 들어가려는 오피스텔의 보증금이 보증보험 가입이 가능한 선인지 확인하는 것이 중요합니다. 또한 임대인 입장에서는 임대를 놓으려는 시점에 전세보증보험 가입 한도액을 파악하여 물건을 내놓는 것이 중요합니다. 임차인 및 임대인에게 모두 중요한 정보이니 확인해 두시면 좋겠습니다.
1. 기준시가 조회방법
(1) 먼저 홈택스에 접속합니다.
오랜만에 들어가니 홈택스 페이지의 디자인이 바뀌었네요. 우측 상단의 전체메뉴로 들어갑니다.
오피스텔 기준시가 조회 시 로그인은 안 하셔도 됩니다.
(2) 전체메뉴→상담 불복 제보 → 기준시가조회 → 오피스텔 및 상업용 건물
메뉴가 많아 복잡한데요. 아래 이미지를 참고하시기 바랍니다.
(3) 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 조회 페이지로 넘어왔습니다.
조회하려는 대상 물건지의 주소를 입력하여 해당 오피스텔 단지를 검색합니다.
저는 법정동을 검색 후 지번주소로 조회하였습니다.
주소입력을 한 후 검색 버튼을 누르면 아래에 해당 주소지의 건물명이 조회됩니다.
건물명을 클릭해서 넘어갑니다.
(4) 상세주소 선택(동, 층, 호수) 후 해당 연도 선택 후 검색
올해 공시가격을 확인하기 위해 2025년을 선택 후 검색버튼을 누르면 2025년 1월 1일 자로 고시된 기준시가를 확인할 수 있습니다.
여기서 끝난 것이 아니고 해당 물건의 기준시가를 계산해야 합니다. 위에 나온 것은 단위면적당 기준시가이기 때문에 건물면적과 곱해야 기준시가가 산출됩니다.
위에서 제가 조회한 물건지를 기준으로 기준시가를 계산해 보면 다음과 같습니다.
4,199,000 ×68.822=288,983,578원
2. 주택도시보증공사(HUG) 홈페이지에서 전세보증금반환보증 보증한도 기준 확인 후 계산해 보기
주택도시보증공사(HUG) 접속 (메인페이지에서 '홈페이지'를 선택해 들어갑니다.)
(1) 홈페이지 접속 후: 개인보증→전세보증금반환보증 →특례반환보증(임차인형)
임차인이 가입하는 전세보증금반환보증 상품에 대한 상세 정보를 확인할 수 있습니다. 여기에서 물건지별 가입한도를 계산하는 산식을 확인할 수 있습니다.
(2) 전세보증금반환보증 보증대상주택 및 보증한도 확인
보증대상 주택에 주거용 오피스텔이 들어가 있는 것이 보입니다. 그 아래 보증한도를 계산하는 산식이 있습니다.
[보증한도=주택가격 ×담보인정비율(90%) - 선순위채권 등]
일반적으로 선순위채권이 있을 경우 전세를 놓지 않거나 전세와 동시에 말소조건이 많으므로, 사실상 선순위 채권이 없다는 가정하에 주택가격의 90%가 보증한도 가입 상한선이라고 볼 수 있겠습니다. 그러면 이 주택가격이 중요해지겠죠? 주택가격은 네이버 부동산에 올라온 시세가 아니라 일정 기준에 따라 객관적으로 공표된 것을 의미합니다.
(3) 주택가격 산정기준
아래로 내려보면 주택가격 산정기준을 확인할 수 있습니다.
아파트의 경우 매우 작은 소규모 나 홀로 단지가 아닌 이상 KB시세가 대부분 있습니다. 하지만 오피스텔은 그에 반해 KB시세가 있는 단지가 손에 꼽을 정도인데요. KB시세가 없는 오피스텔의 경우 적용순위 2번의 공시가격이 우선순위로 적용됩니다.
아래 이미지에서 보면 "오피스텔의 경우 소득세법 제99조 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 공시하는 가격의 140%에 해당하는 금액"이라고 적혀있습니다. 조회방법은 제가 앞서 안내해 드린 대로 아래 표기되어 있습니다.
그럼 위에서 계산한 기준시가를 기준으로 계산해 보겠습니다.
①기준시가= 288,983,578
②주택가격= 288,983,578×140%=404,577,009
③보증한도= 404,577,009×90%=364,119,308 (선순위채권은 없는 물건으로 가정)
앞서 조회한 물건지의 전세보증한도는 3억 6천4백십 일 만구천삼백팔 원입니다.
임차인이 이 금액 한도 내에서 전세를 들어갈 경우 전세보증보험을 가입할 수 있는 것입니다.
오피스텔 전세를 알아보고 있을 경우 전세보증보험이 가입가능한 금액인지 확인하시려면 위 과정을 참고하시면 되겠습니다. 임차인은 전세보증보험 가입가능여부로 해당 물건에 전세를 들어갈지 말지를 판단할 수 있고, 임대인은 시장상황에 따라 유리한 전세가액을 조정하시면 되겠습니다.
제로부터 시작하는 재테크, 오늘의 포스팅은 여기까지입니다.
희망찬 새해 시작하시길 바랍니다.
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