오피스텔 주택 수에 포함되나요?

안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크입니다.

 

어느덧 가을도 지나가고, 날씨는 점점 쌀쌀해지고 있습니다. 추워지는 날씨에 건강 유의하시기 바랍니다.

오늘은 부동산 스터디 주제로 오피스텔의 주택 수 포함 여부를 가져왔습니다.

 

최근 부동산 시장이 침체를 겪고 있습니다. 불과 1년 전만 해도 이런 시기가 올 것이라고는 상상도 못 했습니다. 전쟁 및 급격한 미국의 금리인상 등 거시경제적 이슈들이 우리나라 경제에도 영향을 미쳤으며 작년까지 호황을 누렸던 주식시장과 부동산 시장이 급격하게 침체를 겪고 있습니다. 이 와중에도 계속해서 투자처를 찾는 분들도 보이는 것 같고요. 최근에는 수익형으로 오피스텔 투자에 관심을 가지고 있는 분들도 꽤 있는 것 같습니다.

 

 

부동산 카페를 둘러보다 보면 많이 보이는 질문이 있습니다. 오피스텔이 주택수에 포함되는지 여부를 묻는 것입니다. 그러나 그냥 막연하게 오피스텔이 주택수에 포함되냐고 물어본다면 아무도 명쾌하게 대답을 주지 못합니다. 그 이유는 오피스텔의 주택수 포함 여부는 분야마다 다르기 때문입니다.

 

오피스텔 주택 수 포함은 크게 취득세, 보유세, 양도세 관점과 청약제도 이렇게 나눠서 살펴보아야 합니다.

 

오피스텔은 카멜레온 같은 존재입니다. 공부상으로는 업무용이지만 주거용으로도 쓸 수 있기 때문이죠. 어떤 용도로 쓰느냐에 따라 세금의 기준이 달라집니다. 그래서 많은 분들이 헷갈리고 어려워합니다. 저도 개념을 잡는 데까지는 시간이 꽤나 걸렸고, 지금도 계속 공부 중입니다.

 

사실 이 포스팅도 제가 공부했던 것을 바탕으로 정리하는 내용으로 일부 틀린 부분이 있을 수 있으니, 가볍게 참고만 하시는 것을 추천드립니다.

 

계속 스터디를 하며 업데이트되는 내용이 있다면 포스팅으로 남겨보겠습니다.

 

 

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먼저 취득세 관련입니다.

 

1. 취득세

1) 주택을 보유하고 있는 상태에서 오피스텔을 구입 시(다주택자 포함)

오피스텔 취득세는 4.6%로 일정합니다.

 

2) 오피스텔을 보유하고 있는 상태에서, 다른 주택을 취득할 때 보유 오피스텔이 취득세 중과에 포함되는지 여부

해당 오피스텔의 취득시기 및 재산세 부과 종류에 따라 다르니 주의해서 따져봐야 합니다.

-2020.08.11 이전 취득 오피스텔: 용도에 상관없이 중과 주택 수에서 제외

-2020.08.12 이후 취득 오피스텔: 재산세가 주택으로 부과되고 있는 경우에는 중과 주택 수에 포함됨

                                                    (실제 용도가 아니라 재산세 부과 현황 기준으로만 따짐)

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그다음은 오피스텔을 매수 후 보유하고 있을 때 발생하는 재산세와 종부세 부분에 대해 알아보겠습니다.

 

2. 보유세

1) 오피스텔의 재산세

-오피스텔 재산세는 상업용과 주거용 두 가지 종류로 부과됩니다.

-신축 오피스텔은 준공 시에는 재산세는 상업용으로 부과됩니다.

 단, 주택임대사업자 물건으로 등록하면 주거용으로 변경된다고 합니다.

-상업용 재산세가 부과되고 있는 오피스텔을 주거용으로 세를 놓거나 본인이 전입하여 직접 살 경우, 재산세 종류를 주거용으로 변경은 가능합니다. (본인이 직접 신청해야 함. 그러나 다주택자의 경우 종부세에 포함되기 때문에 그대로 두는 경우가 많음)

-오피스텔 매수 시 해당 물건의 재산세 부과내역이 주거용이었다면 업무용으로 리셋된다는 이야기가 있는데, 이는 지역마다 다르니 확인해야 한다고 합니다.(오피스텔 매수 시 해당 물건의 재산세 부과 종류도 꼭 확인해야겠네요.)

 

2) 종부세

-주거용 재산세로 부과되고 있는 오피스텔은 종부세 상 주택 수 포함됩니다.

-실제 주거용으로 사용해도 재산세가 상업용으로 부과되고 있다면, 종부세 상 주택 수에는 포함되지 않습니다.

 

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오피스텔을 보유하다가 매도하는 경우 일정 차익이 생겼을 경우 양도세는 어떻게 발생하는지 알아보겠습니다.

 

3. 양도세

오피스텔을 양도할 때에는 양도 시 실질과세 원칙에 따라 양도세가 산정됩니다. 주거로 쓰고 있으면 주택용 양도세 기준이 적용되며, 업무용으로 쓰고 있을 경우 주택 외 부동산 양도세 기준이 적용됩니다.

 

1) 업무용으로 쓰고 있을 경우

오피스텔을 업무용으로 쓰고 있다는 것의 의미

① 오피스텔 소유자가 일반 임대사업자를 등록하고, 사업자 임차인(사업자 번호 있어야 함)에게 세를 주고 월세에 대한 세금계산서를 발행하는 것을 말합니다. 이때에 임차인이 전입신고를 하면 안 됩니다. 간혹 업무용으로 계약을 한 임차인이 전입신고를 하는 경우가 있으니 주의해야 하며, 계약서 작성 시 고지해야 합니다.

 

② 두 번째는 소유자 본인이 사업을 영위하는데 사업장으로 쓰는 경우입니다. 사업장 소재지로 쓰였다는 증거가 있어야겠죠.(해당 소재지에 사업자 등록, 부가세 신고 내역, 매출 발생 이력 등)

 

이렇게 업무용으로 쓰다가 매도를 했는데 차익이 발생했을 경우, 주택 외 부동산 양도세율이 적용됩니다.

보유기간 1년 미만 시 50%(지방세 포함 시 55%), 2년 미만 40%(44%), 2년 이상 기본세율이 적용됩니다.

업무용 오피스텔의 양도세에는 비과세가 없습니다.

 

2) 주거용으로 쓰고 있을 경우

주거용으로 쓰고 있다는 것의 의미는

전입의 여부가 중요한 것이 아니라, 양도 당시 사람이 살고 있었는지 여부입니다.

간혹 오피스텔 임대 매물에 주거용으로 세를 놓으면서 '전입불가'라고 적혀 있는 것을 볼 수 있는데요. 이는 추후 양도 시 주거용이 아닌 업무용으로 인정받기 위함으로 추정됩니다. 하지만 요즘엔 이 방법으로 회피해도 다 잡아내서 부과한다고 하니 주의하시면 좋겠습니다.

(공부 상 업무시설인 오피스텔이지만 실제로 90% 이상은 주거용으로 사용되고 있다죠.. 이것을 국세청이 모를까요?)

 

주거용으로 쓰고 있는 오피스텔은 주택과 동일한 양도세율을 적용받아,

1년 미만 70%(77%), 2년 미만 60%(66%), 2년 이상 기본세율+다주택자의 경우 양도세 중과됨.(양도세 중과는 현재 ~23.05.09까지 일시 면제 중, 양도세 중과는 조정지역 이상에서만 적용)

 

다주택자의 경우 주거용 오피스텔이 있다면 양도세 절세를 위해 물건의 양도 순서를 잘 생각하셔야겠습니다.

 

3) 주거용으로 비과세도 가능

주거용 오피스텔도 1가구 1 주택으로 비과세 요건을 갖추면 비과세를 적용받을 수 있다고 합니다.

 

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4. 청약 시

청약 시 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않습니다. 오피스텔을 보유하며 청약을 할 때에는 무주택자가 될 수도 있다는 의미입니다. (재산세 종류 이런 것 따지지 않음)

 

청약이 제일 간단하네요.

 

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오늘은 오피스텔 주택 수에 포함되나요?라는 주제로 포스팅을 작성해 보았습니다.

사실 이 내용은 기본을 개념을 정리한 것에 지나지 않습니다. 저도 오피스텔을 처음 공부할 때 머리가 너무 복잡했는데 이렇게 나눠서 정리하니 좋은 것 같습니다.

 

저는 내년에 입주하는 오피스텔 분양권이 있는데 이를 대비해서 공부를 하는 중입니다. 오피스텔은 위험하다는 선입견이 있는 종목인데 그것도 나름이라고 하더군요. 물건을 보는 안목이 있다면 오피스텔에서도 좋은 성과를 낼 수 있겠죠.

 

오피스텔이 주택 수에 포함되는지 궁금하셨다면 오늘 포스팅을 읽어보시면 개념 잡는 데 도움이 되실 겁니다.

 

저도 계속 공부하는 입장이기에 오류는 있을 수 있다는 점 이해해 주시기 바랍니다.

 

제로부터 시작하는 재테크, 오늘은 여기까지 입니다.

오늘도 읽어주셔서 감사합니다.