전세 월세 계약 전에 꼭 알아야하는 주택임대차보호법 내용

안녕하세요?

유익한 재테크 정보를 전달하려 노력하는 제로부터 시작하는 재테크입니다.

 

 

가을은 이사의 계절이죠.

혹시 이사를 준비하며 전세나 월세를 구하고 계신다면, 오늘 포스팅 내용을 주목해주세요.

이사 갈 집을 계약 한 뒤, 임차인으로써의 권리를 제대로 지키고 보증금을 안전하게 지키려면 아래 사항을 꼭 확인하셔야 합니다.

 

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1. 대항력 갖추기

 

대항력이란 임차인이 제삼자에게 계약 기간 동안 거주할 수 있음과 보증금 반환을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 하지만 계약서를 작성하였다고만 해서 발생하는 권리는 아닙니다.

 

반드시 계약서를 작성한 후, 잔금일에 주택을 인도받고 주민등록 전입신고를 마쳐야만 대항력이 발생하게 됩니다. (주민등록 전입신고 다음날 0시부터 효력 발생) 따라서 이삿날 즉, 잔금일이 되겠죠. 이 날에는 꼭 주민등록 전입신고를 잊지 말고 하셔야 합니다. 간혹 귀찮다고 미루시거나 안 하시는 분들도 계시는데요. 잘못하면 본인의 보증금을 지키지 못할 수도 있으니 주의가 필요합니다.

 

이 대항력은 전세나 월세 모두에게 해당됩니다.

 

다음에서는 전세와 월세에 따라 약간의 차이가 있는 우선변제권과 최우선변제권을 알아보겠습니다.

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먼저 전세에 해당되는 우선변제권입니다.

간혹 반전세라고 월세이지만 보증금이 상당한 금액에 대항되는 경우에도 우선변제권을 갖춰놓으셔야 합니다.

먼저 앞서 설명했던 대항력을 갖췄다는 전제하에 확정일자를 받게 되면 우선변제권을 갖추게 됩니다. 확정일자는 잔금일 전에 미리 받아놓을 수 있지만, 우선변제권의 효력은 주택의 인도와 전입신고가 이루어진 다음에 발생합니다. 

 

우선변제권은 임차주택이 경매나 공매에 들어가 처분될 경우 낙찰대금에서 후순위 채권에 우선하여 배당을 먼저 받을 수 있는 권리를 말합니다. 보증금 전액을 배당 청구할 수 있으며, 경매개시 등기 전에 대항력을 갖춰야 하며, 반드시 배당요구를 해야 하고, 배당요구 종료일까지 대항력을 유지해야 합니다. (배당요구 종료일 전에 다른 곳으로 전입신고하면 안 됨)

 

그다음은 최우선변제권입니다.

주로 보증금이 적은 월세에 해당되겠습니다. 최우선변제권은 우선변제권과 달리 확정일자가 필요 없고, 그 대신 보증금이 소액보증금 기준에 해당되는지를 확인하여야 합니다. (계약서 작성 전 공인중개사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.)

 

최우선변제권은 선순위 채권자보다 우선하여 배당받을 권리를 말하며, 보증금 전액이 아닌 일정액만 최우선적으로 배당을 받을 수 있습니다. 현재 서울특별시의 경우 임차인의 보증금 범위는 1억 5천만 원 안에 들어오면, 5천만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다.

 

단, 해당 조건은 임차주택에 설정된 말소기준 권리의 설정 당시의 기준으로 적용되기 때문에 면밀한 확인이 필요합니다. (ex) 말소기준 권리인 근저당권이 2008년 10월에 설정되어 있는 주택의 최우선변제권 적용 금액 기준은 2008년 당시 기준으로 적용됨)

최우선변제권 역시 경매개시 등기 전에 대항력을 갖춰야 하며, 배당요구를 꼭 해야 합니다.

 

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오늘 알아본 내용은 다소 복잡한 내용이었습니다만, 전월세를 구해야 한다면 꼭 알아야 하는 상식이기도 합니다. 설마 무슨 일 생기겠어? 하면서 그냥 넘기지 마시고, 혹시 모를 불상사에 대비하기 위하여 꼼꼼히 확인하셔서 대응하시면 좋겠습니다.

 

제로부터 시작하는 재테크, 오늘 포스팅은 여기까지입니다.

일교차가 큰 요즘입니다. 감기 조심하시고 코로나도 조심하시기 바랍니다.

감사합니다.