분양 받은 소형 오피스텔 전세 맞춘 이야기 - 법인 임차인

안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크의 L.BL입니다. 정말 오랜만에 포스팅을 적어봅니다. 여름이 끝난 줄 알았는데 올해 9월 날씨가 여름에 버금가네요. 늦더위에 건강 유의하시기 바랍니다.

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오늘 포스팅에서는 얼마 전 입주를 시작한 오피스텔 전세를 맞춘 이야기를 적어보겠습니다. 2020년 초에 분양을 받았던 소형 오피스텔(서울)이 7월 말에 입주를 시작하였습니다. 당초 예정일보다 3개월가량 지연되어 입주가 시작되었는데, 다행히도 입주기간 중반쯤에 전세계약을 치를 수 있었습니다.

 

작년부터 부동산 시장의 분위기가 좋아지지 않았고, 특히 빌라나 오피스텔에 대한 전세사기의 우려 여파로 인해 원래 예상했던 가격보다는 전세가를 조금 아쉽게 받게 되었습니다. 하지만 워낙 대단지 오피스텔로 임대차 물량이 쏟아지는 상태라 적당한 선에서 타협하고 내린 가격으로 전세를 내놓기로 했습니다.

(참고: 분양 오피스텔의 경우 전세보증보험 가입가능 전세금 한도는 "분양가 ×0.81"입니다. SGI보증의 경우는 "분양가 ×0.71")

 

오피스텔은 아파트처럼 사전점검이 의무는 아니지만, 제가 분양받았던 현장은 사전점검을 했습니다. 사전점검 당시 건물 앞에 매물을 모으기 위해 아주머니들이 동호수와 연락처, 원하는 임대차 시세 등을 적어가시는데요. 이 명단이 주변 부동산으로 들어가 연락처를 남긴 사람들에게 연락이 오는 형태인 것 같았습니다. 연락처가 노출되는 단점이 있긴 하지만, 소유주 입장에서 세를 빨리 맞추려면(오피스텔의 경우 입주기간을 2달가량 밖에 주지 않음) 이렇게 전화번호를 남기는 것도 좋은 방법이라 생각합니다.

 

제 경우를 말씀드리면, 직접 전화를 해서 매물을 내놓은 부동산에서 전세계약이 체결된 것이 아니라, 저렇게 전화번호를 남긴 뒤 연락이 온 부동산을 통해 빠르게 전세를 맞췄습니다.(결론: 전화번호를 남기길 잘했다!)

 

그래서 전세계약을 체결하게 된 임차인은 대기업 법인이었습니다. 이름만 대면 알만한 대기업으로 직원용 숙소로 전세 계약을 한 것이고요. 연락온 부동산은 그 대기업과 오랫동안 거래를 해온 곳이라고 하더군요. 마침 전화가 왔고, 제가 내놓았던 가격에 진행이 가능하여(아마 더 올린 가격이었다면 불가) 진행하게 되었습니다.

 

예전에 매도했던 빌라를 전세 준 경험이 있긴 했지만, 법인 임차인은 처음이라 차이점과 장단점을 조사해 보고 정리해 보았습니다.

 

[법인 임차인 전세 장점]

① 계약기간 종료 시점에 맞춰 계약종료 가능(2+2 계갱권 미적용) : 2년 뒤 시세 오르면 오른 시세대로 새로운 임차인을 맞출 수 있음

② 계약연장 시에는 장기간 안정적인 임대 가능: 한 번 임대하면 오래 임대하려는 경향이 있다고 함, 전세 시세가 오르거나 회사 자체 지원범위가 상승하면 그에 따라 전세금도 상향하여 받을 수 있는 가능성도 존재

 

 

[법인 임차인 전세 단점]

① 전세권 설정등기에 협조해야 함: 법인에게는 주택임대차보호법이 적용되지 않기 때문에 전세권 설정등기를 원함

② 전세권 설정에 따른 보다 세밀한 특약 검토 필요

  -. 임차인의 전세권에 대한 전대, 임차권 양도 또는 담보제공 금지 특약 명시

  -. 임차인 부주의로 인한 내부 시설 원상복구 비용 등에 대한 특약 명시

  -. 전세권 설정 및 말소 등기비용 임차인 부담 특약 명시

 

일반 개인이 임차인이 되면 [주택인도+전입신고]로 대항력을 갖추게 되고, 여기에 확정일자까지 받아 놓으면 우선변제권을 갖추게 되어 최악의 경우 경매진행 시 배당절차에서 우선적으로 배당을 받을 수 있는 권한을 갖추게 됨으로써 전세금에 대한 보호 장치를 할 수 있습니다. (요즘에는 전세보증보험까지 필수적으로 가입하는 추세더군요.)

 

그러나 법인은 법인 이름으로 계약을 하고 전입은 숙소를 쓰는 직원이 하기 때문에 위와 같은 절차를 할 수가 없습니다. 그렇기에 전세권 설정등기를 함으로써 안전장치를 마련하는 것이고요.(이번에 계약을 체결한 법인은 SGI 보증보험까지 추가로 가입함)

 

또한 직원 숙소용으로 쓰게 되는 경우 조금은 함부로 쓰는 경향이 있어 파손 및 원상복구에 대한 특약을 제대로 명시하는 것도 중요하다고 합니다.

 

저에게 연락을 준 부동산은 해당 대기업 법인과 거래를 오래 해왔기에 위 내용에 나온 특약도 빠짐없이 계약서에 명시해 주어서 제가 더 추가해 달라고 할 내용이 없었네요. 그래도 계약서 초안은 꼼꼼히 읽어본 뒤 빠진 것이 없는지 점검했습니다.

하지만 법인 임차계약이 익숙지 않은 부동산을 통할 경우에는 임대인이 꼼꼼히 챙길 필요는 있어 보입니다. 그리고 대기업이 아닌 소규모 법인과의 계약 시에는 임대인이 좀 더 디테일하게 챙겨야 하겠죠.

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오피스텔은 수익형 상품이기 때문에 전세보다는 월세를 받는 것이 무조건 좋다고 합니다. 하지만 그것도 사람마다 상황이 다르기 때문에 절대적 무조건이라는 말은 쓰지 않는 것이 좋겠고요. 딱 뭐라고 정하기보다는 유동성을 두고 개인의 상황에 맞춰서 대응하는 것이 좋겠습니다. 일단 제 목표는 1~2바퀴 정도 전세를 돌린 뒤, 소액의 대출과 모은 현금으로 전세금을 반환한 뒤, 제 개인사업자의 사무실로 쓰는 것이 목표입니다.(지금은 비상주사무실 신세 ^^;)

 

제가 분양받았던 해당 오피스텔은 서울의 중심부에 있는 곳으로, 입지적으로는 완벽에 가깝지만 당장 입주장과 부동산 경기 냉각으로 인해 상황이 좋다고는 할 수 없습니다. 하지만 장기적으로는 빛을 발할 것으로 생각합니다. 건설원가가 올랐고 서울의 요지에는 오피스텔 지을 땅이 부족하여 착공 및 인허가가 줄어들었습니다.

 

오피스텔에 대하여 검색을 하면 무조건 나쁘다고 말하시는 분들이 많습니다. 물론 아무거나 하면 큰일 납니다만, 제대로 분석하고 괜찮은 물건을 고른다면 얘기가 달라지겠죠. 아마 그렇게 말씀하시는 분들은 오피스텔에 대해 잘 모를 가능성이 높다고 생각합니다. 무조건 뭐가 나쁘다 좋다 흑백논리로 생각하며 지레 겁먹기보다는, 궁금하다면 직접 공부해 보고 뛰어들어보는 것이 좋지 않을까요?

 

다음 포스팅에서는 전세잔금일에 겪어야 했던 각종 프로세스에 대해 정리해 보겠습니다.

오늘도 힘찬 하루 보내세요.