분양 받은 오피스텔 전세 맞추기 - 잔금날에 처리해야 할 과정 정리

안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크의 L.BL입니다.

 

지난 포스팅에서는 법인 임차인과 전세 계약을 한 이야기를 남겨보았는데요. 오늘은 전세 잔금일에 겪었던 조금은 복잡할 수도 있는 과정들을 정리해 보겠습니다. 혹시 분양받은 아파트 또는 오피스텔에 전세입자를 들여서 잔금일에 어떤 처리과정을 겪어야 하는지 궁금하시다면 참고하시면 좋겠습니다.

(참고로 저는 "계약서 작성일 = 잔금일"로 글을 읽으실 때 참고부탁드립니다.)

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1. 전세 계약이 확정된 후 준비해야 할 사항: 법무사 선정

분양받은 오피스텔을 전세를 줄 경우, 잔금일에 전세 잔금을 받아 중도금대출 상환과 분양 잔금을 납부한 뒤에 당일에 소유권 이전 등기를 접수해야 합니다. 분양권 상태에서 전세를 받으려면 해당 조건으로 계약이 이루어지고, 임차인은 당일에 소유권 이전 등기 접수증을 요구하게 됩니다.

 

따라서 잔금 당일 소유권 이전 등기를 접수해 줄 법무사를 미리 선정해야 하며, 당일에 소유권 이전 등기에 필요한 서류를 전달하고 취득세 납부를 완료하여 등기 접수가 원활히 될 수 있도록 준비합니다. 특히 등기접수는 반드시 취득세가 선납부되어야 정상적으로 진행될 수 있음에 주의하시기 바랍니다. 취득세를 카드 납부할 경우 미리 카드납부를 원한다고 법무사에게 알려줘야 합니다. 또한 당일 등기접수증 전달도 요청합니다. (대부분 알아서 해주지만 챙기는 게 좋겠죠.)

 

잔금 당일 계약 현장에 법무사도 나와야 하기 때문에, 미리 여러 군데 견적을 받아 비교 후 해당 날짜에 가능한 법무사를 선정합니다. 제 경우에는 해당 오피스텔의 시행사가 지정한 법무사가 있어 그쪽을 통해 진행했습니다. 지정 법무사이기 때문에 당일 직접 나오지는 않고, 사전에 등기에 필요한 서류를 접수한 뒤 잔금 당일 단체 등기를 접수하는 형식으로 진행되었습니다. 잔금 당일 취득세는 카드 납부한다고 알려주니 전자납부번호가 적힌 고지서를 사진으로 보내주어 STAX(서울시 세금납부 앱)에서 완납했고, 나머지 등기비용 및 법무사 비용은 법무사 쪽으로 현금 입금하였습니다.

 

분양 현장에 지정 법무사가 따로 없다면 부동산을 통해 추천받거나, 법무통 어플 등을 통해 견적을 내어 법무사를 선정하셔도 좋겠습니다.

 

2. 전세 잔금일 전날 해야 할 일

(1) 준비해야 할 금액 확인

분양을 받은 경우 계약금 10%(또는 자납 중도금이 있을 경우 그 금액까지 포함)을 지불한 상태일 겁니다. 따라서 [분양가 - 기 지불금(계약금+자납 중도금)]이 필요하며 여기에 당일 소유권 이전등기 시 필요한 [취득세+등기 비용과 법무사 비용]까지 더합니다. 여기에서 받을 전세금을 차감하면 본인이 준비해야 할 돈이 산출됩니다.

 

① 분양가 - 기 지불금(계약금+자납 중도금)

② 취득세 및 등기비용과 법무사 비용

③ 받을 전세금

∴ 준비해야 할 금액 = ① + ② - ③

 

준비해야 할 돈은 전세금을 받을 계좌에 이체해 준비합니다.

 

(2) 계좌 이체 한도 확인

큰돈을 이체해야 하기 때문에 미리 이체한도를 확인해 둔 뒤 OTP가 정상작동하는지 확인합니다.

 

(3) 중도금 대출 은행에 미리 상환 정보 확인해 두기

분양을 받을 경우 대부분 중도금 대출을 받습니다.(물론 100% 자납 하신 분도 있겠지만 흔치는 않죠.) 제 경우 중도금 대출이 실행된 은행 지점에 전세 잔금일 전날 전화를 하여 상환용 가상계좌와 상환해야 할 금액을 문자로 받았습니다.

중도금은 무이자였지만 입주가 시작되면 중도금 대출에 대한 이자는 수분양자가 지불하게 됩니다. 따라서 상환예정일 기준 [원금+이자] 금액을 안내받았습니다.

 

(4) 분양 잔금 금액 및 입금계좌 확인해 두기

총분양가에서 중도금 대출금액과 계약금(자납중도금이 있다면 그것도 포함)을 제한 나머지 금액이 분양 잔금입니다. 이것을 분양계약서에 나와 있는 납부계좌로 납부해야 합니다. 분양계약서를 꼼꼼히 확인하여 분양 잔금과 입금계좌를 체크해 둡니다.

 

(5) 법무사 비용과 입금계좌 확인

당일에 비용이 입금되어야 정상적으로 등기접수가 될 수 있으니 미리 법무사에게 연락하여 계좌와 금액을 받아놓습니다. 또한 취득세는 카드로 납부할 경우 법무사에게 전자납부번호가 나온 고지서를 전세 잔금 당일 사진으로 전달요청합니다.

(카드 납부 안 할 시에는 취득세까지 법무사에게 함께 입금)

 

(6) 취득세 납부 APP 설치

서울시의 경우 STAX앱을 설치하여 납부하면 편리합니다. 그 외 지역의 경우 스마트 위택스 앱을 이용합니다. 카드 결제를 하기 위해 공인인증서를 스마트폰으로 내보내기 하여 저장해 둡니다.

(STAX로 취득세 납부 한 것도 포스팅으로 남겨보겠습니다.)

 

☞같이 참고하면 좋은 포스팅: STAX에서 취득세 납부 카드 여러장으로 하기

https://zerostart.tistory.com/41

서울시 STAX앱에서 신용카드 여러 장으로 취득세 납부하기

 

(7) 필요 서류 준비

전세권 설정계약 시 인감과 주민등록 초본도 필요하여 미리 발급하여 준비했습니다. 또한 인감도장, 신분증 등도 잘 준비합니다.

 

3. 잔금일 당일 처리 과정

제 경우 [계약일=잔금일]이었습니다. 잔금일 당일 약속된 시간에 부동산에 방문하여 계약서를 작성한 뒤, 다음 과정을 차례대로 진행했습니다.

 

참고로 계약당일 전세권 설정등기를 위한 전세권 설정등기 계약서 작성 관련하여서는 법인 쪽 담당 법무사가 나와 설명 후 진행했습니다. 소유권 이전등기를 위해 선정한 법무사 정보는 미리 부동산을 통해 전달된 상태였습니다. 소유권 이전등기가 나면 바로 전세권 설정이 들어가게 됩니다. 관련하여 법무사 간에 미리 연락이 되어 처리되는 형식인 듯했습니다.

 

(1) 중도금 대출 상환: 가상계좌에 상환금을 입금, 상환완료증을 시행사 쪽으로 팩스 발송

(2) 분양 잔금 입금

(3) 시행사에 전화하여 중도금 대출 상환증 팩스수신 확인 후, 분양 잔금 입금내역 확인 요청 후 분양대금 완납증명서를 부동산 팩스로 발송 요청함

(4) 법무사 비용 이체

(5) 취득세 전자납부번호 전달받아 카드로 취득세 납부(STAX)

(6) 선수관리비 납부

(7) 입주증 발급

(8) 키 불출: 시설물 확인 및 입주물품 전달받음

(9) 키와 입주물품 임차인에게 인계

 

키를 인계하고 난 뒤, 오후 5시 반쯤 법무사 쪽 담당 직원으로부터 등기접수증을 문자로 전달받고 이것을 부동산에 전달하고 난 뒤 모든 과정이 끝났습니다.

 

4. 등기 완료 후 등기권리증 수령

저는 약 2주가 지난 뒤 법무사로부터 등기권리증을 등기로 받았습니다. 등기부등본도 함께 보내주었는데 갑구에는 소유권이, 을구에는 전세권이 잘 설정된 것을 확인할 수 있었습니다.

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이렇게 적어보니 꽤나 복잡한 과정을 겪은 것 같습니다. 과정이 많은 만큼 각 단계별로 처리해야 할 것들을 꼼꼼히 챙겨서 차질 없이 이루어지도록 하는 것이 중요합니다.

 

분양을 받고 아직 등기가 없는 상태에서 전세를 맞출 경우 임대인은 대부분 위의 과정을 겪게 됩니다. 전세금을 받은 당일 꼭 위의 과정을 처리해 줘야 임차인이 안심할 수 있으며, 임대인으로서 신뢰를 보여줄 수 있습니다.

 

혹시 분양을 받고 전세를 맞춰야 한다면 위의 과정을 잘 참고하여 보시기 바랍니다.

다음 포스팅에서는 서울시 STAX앱에서 카드로 취득세 납부한 것을 정리해 보도록 하겠습니다.

오늘도 읽어주셔서 감사합니다.