아파트 매도 잔금일 처리 절차 (매도자 매수자 대출O)

안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크의 L.BL입니다.

2023년도 어느덧 끝자락에 와 있습니다. 다사다난했던 한 해였지만 여기까지 잘 헤쳐오셨습니다.

2024년에도 힘든 일도 있겠지만 잘 풀려나가는 한 해가 되시길 바랍니다.

 

오늘은 얼마 전 아파트를 매도한 경험을 나누고자 포스팅을 준비했습니다.

 

 

저는 18년 초에 분양을 받아 20년 3월 입주당시 집단대출을 받아 입주했던 아파트를 얼마 전에 매도했습니다. 매도 시 저도 대출이 있었고, 매수하시는 분도 대출을 받는 케이스였습니다. 매도 전 이런 케이스에 대한 잔금일 처리 절차를 검색해 보았는데 그 경험담을 찾기가 어려웠습니다. 그래서 궁금한 분들이 계실 것 같아 제가 경험한 과정을 공유해 보고자 해당 포스팅을 정리해 보겠습니다. (포스팅 내용이 유익하다면 하단에 하트를 눌러주세요.)

 

은행마다 처리 절차가 조금은 상이할 수도 있으나, 부동산 매도매수 시 대출이 끼어있을 경우 어떻게 흘러가는지 대략적인 과정을 참고하실 수 있을 겁니다.

 

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1. 계약서 작성

매수자가 집을 보신 뒤 마음에 드셨는지 네고를 하셨고, 적당한 선에서 가격 협상이 이루어졌습니다. 계약서 작성일을 정한 뒤 그날 부동산에서 만나 계약서 작성과 동시에 계약금을 입금받았습니다. 매수자가 대출을 받을 예정으로, 계약금 10%를 제외한 나머지 90%는 잔금일에 제 대출을 상환한 후 나머지 돈을 입금받기로 했습니다.

 

[특이사항]

제가 매도한 아파트의 경우 도시개발사업으로 공급된 아파트였는데요. 아직 조합의 청산이 되지 않아 대지권 미등기 상태였습니다. 그래서 중간에 매수자가 대출받는 은행의 담당자가 계약을 진행한 부동산에 찾아와 등기권리증과 함께 보관되어 있는 분양계약서의 사본을 요구하는 절차가 있었습니다. 저는 부동산 사장님의 연락을 받고 바로 부동산에 방문하여 해당 절차에 협조해 주었습니다. (매도 시 필요한 부분이 있다면 되도록 협조해 주는 것이 원활한 거래에 도움이 됩니다.)

 

 

2. 필요서류 준비

잔금일에 전달할 서류를 준비합니다. 계약서 작성 시 부동산 매도용 인감과 초본을 한통씩 준비하라는 안내를 받았습니다. 매도용 인감에는 매수자 인적사항이 정확히 들어가야 해서 계약서 사진을 찍어 자치센터에 방문했습니다. 매도용 인감 발급 시 계약서 사진을 담당자께 보여드리면 수월합니다.

 

 

3. 잔금일 전날

매수자가 대출받는 은행 쪽 법무사로부터 연락이 왔습니다. 제 앞으로 남아있는 대출 잔여금(이자 포함)을 잔금일 기준으로 정확한 금액을 확인하여 보내달라고 합니다. 은행 고객센터에 전화하여 해당 금액을 문자로 받은 후 전달하였습니다.

 

 

4. 잔금일 당일

사실 제가 제일 궁금했던 절차가 잔금일 당일에 어떻게 진행되는지였습니다. 아마 이 글을 보고 계시는 분들도 이 과정이 제일 궁금하지 않을까 생각합니다.

 

[잔금일 지참해야 할 것들]

-. 등기권리증, 매도용 인감 1통, 초본 1통, 신분증, 인감도장

-. 열쇠와 각종물품(입주 시 받은 물품들)

 

잔금일에는 매수자 측 법무사가 2분이 오셨습니다.

① 한 분은 은행 쪽 법무사였습니다.

매수자의 대출금을 받아서 제 앞으로 남아있는 잔여 대출금을 해당 은행에 가서 입금처리를 하고, 나머지 금액을 제 계좌로 입금해 주시는 역할이었습니다. 또한 매수자 근저당설정도 처리하시는데, 저의 근저당권 말소업무도 함께 처리하는 것이 업무상 수월하다고 하여 함께 부탁드렸습니다. (매도자의 근저당권 말소 수수료는 매도자가 지급)

 

저는 우리은행에 대출이 있었습니다. 우리은행의 경우 대출 상환 시 가상계좌 발급이 불가하여 법무사님이 직접 가까운 지점에 방문하여 처리했습니다. 처리할 때 은행에서 확인전화가 왔고, 대출금이 상환 처리 된 후 입금한 전표를 문자로 전달받았습니다.

 

◎매수자의 전체 대출금 - 저의 잔여 대출금  = 남은 금액 ▶ 은행 법무사가 제 계좌로 입금

◎나머지 잔금 ▶ 매수자가 제 계좌로 입금

 

다소 복잡하니 아래 예시를 참고해 보세요.

(예시) 매도가격 6억

-계약금은 6천(10%) 받음

-매수자가 대출 3억 받음, 매도자의 잔여 대출금 2.5억

-잔금 5.4억

-법무사: 매수자가 받은 대출금 3억에서 매도자의 잔여 대출금 2.5억을 은행에 상환 후 나머지 5천을 매도자의 계좌로 입금

-매수자: 나머지 2.4억을 매도자의 계좌로 입금

 

② 다른 한 분은 소유권 이전등기 업무를 하시는 법무사였습니다. (매수자가 섭외)

제가 준비한 소유권 이전에 필요한 서류(인감, 초본, 등기권리증)를 꼼꼼히 검토하시고 서류를 챙겨가셨습니다. (서류 검토 시 매도자 인감도장 날인이 들어갑니다.)

 

 

5. 잔금 받은 후 열쇠와 물품 인도, 관리비 정산 등

관리비 정산을 진행합니다. 관리비는 후불이기 때문에 11월 발생 관리비는 12월에 매수자에게 부과되기 때문에 정산된 해당월(11월) 관리비를 매수자에게 입금했습니다. 또한 입주 시 관리사무소에 냈던 관리비 예치금을 매수자로부터 입금받았습니다. 도시가스는 미리 정산해서 완료했습니다.

열쇠 수량과 각종 물품을 확인 후 부동산에서 인도확인서를 작성해 줍니다. 열쇠를 받은 매수자는 이사를 시작합니다.

 

 

6. 부동산 중개수수료 지급

모든 거래 절차가 끝난 후 수고해 주신 부동산 사장님께 중개수수료를 지급합니다. 알려주신 계좌로 입금드린 후 현금영수증을 발급해 주셨습니다.

 

 

7. 비과세이지만 세금신고는 필수

저는 해당 주택에 대한 양도소득세가 비과세 대상이었습니다. 간혹 비과세라고 해서 신고를 안 하시는 경우가 많은데요. 비과세일지라도 세금신고는 하시는 것이 좋다고 합니다.

 

양도소득세 신고기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내입니다.

저의 경우 11월 말이 잔금일(양도일)이었으니, 24년 1월까지가 신고기한입니다. 저는 잔금일로부터 2주 지난 시점에 신고를 완료했습니다.

 

만약 비과세가 아니라 과세대상으로 납부해야 할 세금이 발생할 경우 복잡해질 수 있지만, 비과세의 경우 간단하기 때문에 셀프로 하기 수월합니다. 홈택스로 비과세 신고하는 부분에 대해서는 추후 포스팅으로 남겨보도록 하겠습니다.

 

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이렇게 대출이 남아있는 아파트를 매도할 때 매수자 역시 대출을 받는 경우, 잔금일에 처리하는 절차에 대해 정리해 보았습니다. 은행마다 조금씩 절차는 다를 수 있지만 큰 맥은 대동소이할 것입니다.

 

비슷한 케이스가 궁금하셨다면 참고해 보시면 좋겠습니다.

 

제로부터 시작하는 재테크, 오늘 포스팅은 여기까지입니다.

앞으로도 경험에 기반한 유용한 콘텐츠로 찾아오겠습니다.

 

2023년 마무리 잘하세요.

감사합니다.