근저당 있는 집 전세 잔금일 처리 절차(임대인 입장)

안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크의 L.BL입니다.

어느덧 봄이 시작되고 벌써부터 낮에는 더위가 느껴지는 요즘입니다. 일교차가 큰 요즘 호흡기 건강에 유의하시길 바라겠습니다.

 

오늘은 부동산 거래에서 종종 볼 수 있는 케이스를 하나 가져왔습니다. 제가 얼마 전에 처리한 과정이기도 한데요. 비슷한 과정을 겪어야 하시는 분들은 참고해 보시기 바랍니다.

---

 

저는 작년에 분양권 상태에서 등기를 하면서 실거주를 했던 오피스텔이 있었습니다. 입주 시에 은행에서 잔금대출을 받았고, 등기부의 을구에 '근저당설정'이 되었습니다.

등기부등본 을구에 설정된 근저당권

 

근저당이란?

금융기관에서 대출을 받을 때 담보물에 '근저당'을 설정하게 되는데요. 근저당권자(돈을 빌려준 자)가 대출금이라는 채권을 담보하기 위해 물건을 권리를 확보하는 것입니다. 근저당은 근저당설정자(돈을 빌린 자)가 은행에서 빌린 채권금액이 아직 확정되지 않았기 때문에, 대출원금에 110~130%로 설정하게 되는데요.(은행마다 기준이 조금씩 상이함) 채무의 상환 시점에 채권금액(원금+이자)이 확정되는 개념으로 원금보다 높게 잡는 것입니다. 

 

이렇게 근저당이 설정된 오피스텔에 대출원리금을 갚으며 거주하고 있었는데, 저는 사정이 생겨 다른 집에 거주하게 되어 해당 오피스텔을 부동산에 전세로 내놓게 되었습니다. 입주가 시작된 지 벌써 반년이라는 시간이 흘러있어 해당 단지에 전세물건이 별로 없었고, 가격을 적정 선에 내놓자 손님들이 많이 보러 왔고 계약이 순조롭게 진행되었습니다.

 

잔금일 처리절차

1. 각종 공과금 처리: 가스비 정산, 관리비 정산(관리사무소 방문)

2. 기 받은 계약금 제외한 잔금 입금받은 직후 대출금 전액상환

   -은행 앱에서 전액 상환 후 담당부서 전화하여 근저당 말소 요청 및 상환영수증 FAX로 받음(잔금일 전에 본인이 받은 대출관리 지점에 근저당 말소관련하여 사전 문의하는 것이 좋음)

   -근저당 말소는 은행 법무사에 요청하였고, 근저당말소 비용 입금 후 말소등기접수증 전달받음 (대략 1~2시간 소요)

   -말소등기접수증 부동산 통해 임차인에게 전달함

3. 잔금 받은 후 열쇠 및 각종 물품 전달

4. 부동산 중개수수료 입금

5. 3~5일 뒤 등기부등본 발급하여 근저당 말소 확인하기

 

임대인이 주의해야 할 점은 잔금일에 근저당에 대한 대출을 전액 상환 후 근저당을 말소해야 한다는 것입니다. 대출을 다 갚는 것만으로는 근저당은 사라지지 않습니다. 대출에 대한 껍데기는 남아있는 셈이기 때문에 근저당이 살아있으면 언제든 다시 대출을 받을 수 있기 때문이죠. 따라서 임차인은 보증금을 지키기 위해 잔금당일 근저당말소를 요구하게 되며 이는 당연한 요구입니다. 임대인은 잔금 당일 근저당말소 접수가 되었다는 접수증까지 임차인에게 확인을 시켜줘야 하는 것이죠.(근저당말소는 당일 처리는 되지 않으며 며칠 걸리기 때문에 접수증을 공유하는 것입니다.)

 

근저당권말소 접수증

 

큰돈이 오가는 계약에서는 반드시 서류로 서로 확인하는 것이 옳습니다.

 

임차인은 다음 내용을 잘 알고 계시는 것이 중요합니다.

임차인은 계약서 작성직후 임대차거래신고를 하면 확정일자를 자동으로 부여받을 수 있습니다. 확정일자는 잔금일 전에 미리 받아도 상관없습니다. 하지만 확정일자만 먼저 받는다고 다가 아니고요. 잔금일에 반드시 전입신고와 주택의 인도까지 다 받아야 (만약 임차주택이 경매로 넘겨진다면) 우선변제권이 유효하게 되기 때문입니다. (대항력+확정일자=우선변제권)

---

 

오늘은 근저당이 있는 부동산의 전세 잔금일에 임대인이 처리해야 할 절차를 알아보았습니다. 핵심 포인트는 근저당권의 말소라고 할 수 있겠네요. 부동산 계약은 큰돈이 오가는 중요한 일입니다. 따라서 확실하게 처리하여 서류로 상대방에게 확인을 해주는 것이 베스트겠습니다.

 

제로부터 시작하는 재테크.

오늘의 포스팅을 여기까지입니다. 남은 하루도 힘내시기 바랍니다.

경험기반 유용한 포스팅으로 찾아오겠습니다.