자금 여유 있는 자들을 위한 로또 올림픽파크 포레온 무순위

안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크의 L.BL입니다.

오늘과 내일 양일간 올림픽 파크 포레온 무순위 접수가 진행됩니다.

 

이미 거의 한 달 전부터 각종 부동산 커뮤니티와 톡방에 내용이 공유되고 있었는데요. 부동산에 대한 관심을 계속 가지고 계셨던 분들이라면 이미 알고 계시지 않았나 싶습니다.

 

예전에는 로또 무순위 청약은 전국구 로또 줍줍이었는데요.

 

무순위 청약에 대한 개편이 진행되어서 이젠 전국단위 로또 줍줍은 사라지게 되었습니다. 관련 내용은 지난 포스팅에서 정리한 바가 있습니다. 서울에서는 이번 올림픽 파크 포레온이 개정 후 무순위 청약 첫 대상이 되었습니다.

 

☞참고: 무순위 청약 이제 무주택자만 가능해진다.

https://zerostart.tistory.com/63

무순위 청약 이제 무주택자만 가능해진다

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이미 많은 블로그 글이나 톡방 게시물을 통해 접하셨겠지만, 저는 제 블로그에 기록을 위해 다시 남겨보고요. 짤막한 제 생각도 정리해서 남겨보겠습니다. (생각은 기록하지 않으면 휘발되더라고요.)

 

2025910090 올림픽파크 포레온(무순위 2차) 무순위 입주자모집공고문.pdf

0.23MB

 

▲청약홈에서 다운 받은 공고문입니다. 원문 다운이 필요하시면 위 파일을 다운로드하세요. ▲

 

 

1. 올림픽파크 포레온 무순위 일정

 

7월 10일 ~ 11일 양일간 진행됩니다. 오늘 청약홈에 들어가 봤더니 서버가 쾌적하더라고요. 전국 단위 줍줍일 때와는 사뭇 다른 청약홈의 속도에 놀랐습니다. 굳이 양일간 접수를 해야 하나 싶기도 하네요? 당첨자 발표일은 다음 주 화요일입니다.

 

2. 무순위 청약 개편 후 바뀐 점

공고문을 읽는데 빨간 글씨로 "서울특별시에 거주하는 무주택세대구성원"이라고 강조되어 있네요.

예전에는 유주택자도 가능하고 거주하고 있는 행정구역에도 제한이 없었죠. 그래서 무순위 청약일 때마다 청약홈의 서버가 마비되곤 했었던 것이 생각납니다.

 

 

 

3. 무순위 타입 및 세대수

총 4개 세대가 무순위에 나왔습니다.

 

39 타입 1세대, 59 타입 1세대, 84 타입 2세대입니다. 현재 시세와 비교했을 때 평수가 클수록 시세차익이 크더라고요.

 

어떤 분이 정리해 주신 자료에서 59 타입이 역에서 가까워 로열동이라고 본 기억이 있습니다. 39 타입은 사이즈가 작은데 구조가 어떨까 궁금해서 검색해 보니, 예전에 사전점검 하신 분들이 올려놓은 포스팅이 있더라고요.

(궁금하시면 검색해서 구경해 보세요.)

 

구조가 깔끔하고 생각보다 크기도 괜찮아서 1~2인 거주가 괜찮아 보였습니다.

 

 

4. 분양가

분양가도 모집공고에 친절하게 정리되어 나와있습니다.

옵션가격도 나와있는데 그건 공고문에서 확인하시고요.

분양 당시 고분양가에 회의적인 반응도 많았지만 지금은 시세가 무척 많이 올랐지요.

 

 

5. 짧은 생각

(1) 당첨 후 입주 시 

해당 무순위 청약은 로또이긴 하지만 실입주하려면 자금계획을 잘 세워야 합니다.

(물론! 당첨이 문제겠지만요. 만약이라는 가정하에 생각해 보자고요.)

 

지난 6.27 대출규제로 인해서 해당 무순위 청약은 주택담보대출 한도가 6억 원으로 제한됩니다.

본인 DSR에 여유가 있어도 무조건 이제는 주택담보대출을 6억이 상한이 걸린 거죠. 따라서 대출을 6억 받는다고 가정하면 나머지 분양대금은 올 현금으로 마련해야 하는 겁니다.

 

그리고 대출을 6억 받는다고 해도 문제인 것이

이제는 주택담보대출 상환기간을 30년 이상으로 잡을 수 없어, DSR을 낮출 수 있는 방법이 없습니다. 다른 대출이 없다는 가정하에 연봉이 9천에 근접해야 이자율 4% 가정 시에 DSR 40% 이내에서 6억 대출을 받을 수 있을 것으로 보입니다.

 

그리고 또 다른 이슈가 있는 것을 오늘 뉴스에서 보았는데요.

올림픽 파크 포레온의 입주기간이 끝나 잔금 대출이 불가능(종료) 한 상황이고, 아직 등기가 나기 전이라 일반 주택담보대출도 힘든 상황이라고 합니다. 2 금융권(새마을금고 등) 같은 곳은 가능해 보이는데 2 금융권에서 대출을 받게 되면 이자가 1 금융보다 높아서 DSR이 높아지게 됩니다. (연봉 낮으면 대출 6억 다 못 받는 상황 발생가능)

 

당첨이 되는 것이 관건이지만,

당첨이 되어도 현금이 충분하지 않은 분들은 곤란한 상황에 처하실 수도 있겠다는 생각이 드네요.

 

(2) 그러면 전세를 놓는다면?

 

분양 공고문에 보면 "거주의무기간 2년"과 "거주의무 유예기간은 최초 입주가능일(24.11.27)로부터 3년간 유예"라고 적혀있는데요. 전세입자를 구해서 잔금을 치르려면 이 기간을 주의하셔야 합니다. 전세는 딱 2년만 놓고 퇴거 후 직접 입주를 해야 하죠.

 

전세를 놓더라도 문제입니다. 6.27 대출 규제로 소유권 이전 후 3개월이 지나서 실행되는 대출은 최대 1억 원 밖에 되지 않죠. 일단 전세를 놓더라도 나중에 세입자를 내보내려면 퇴거자금대출(현금이 넉넉하시면 상관없음)을 받아야 하는데 1억밖에 안 나오면...?

 

24년 11월 27일 이후 3년 이내 꼭 주인이 입주를 해야 하는데 세입자를 못 내보낸다? 이런 상황이 발생할 수 있는 거죠.

 

제가 생각하기에 대출을 받아 들어가야 한다면, 다른 대출 모두 지우고 들어 갈 때 잔금대출 max로 받아서 들어가는 게 최선이라는 생각이 드네요.

 

또한 전세입자 구하기도 까다로워졌습니다.

소유권 이전 조건부 전세대출 금지가 되었기 때문에 100% 현금으로 전세 들어오시는 분을 구해야 하거든요? 이럴 경우 전세는 시세보다 싸게 줘야 할 것 같고요. 이래저래 당첨 후 전세 돌리는 건 골치가 아픈 상황이 될 것 같습니다.

 

따라서 당첨된다면 가급적 직접 입주하시는 것이 베스트라 생각이 되네요.

 

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지난 대출 규제 정책에 대해 어떻게 생각하시나요?

 

물론 가계 대출의 증가는 우리나라 경제에 부담이 됩니다. 하지만 이렇게 일률적으로 대출의 상한선을 제한한 정책은 놀랄 수밖에 없는데요. 각자의 능력에 걸맞은 대출은 건전한 것 아닐까요? LTV나 DSR 등으로 개인의 대출을 과도하게 늘리지 않게 단계별로 조정해 왔기 때문에 개개인의 무리한 대출은 어차피 불가능한 상황입니다.

 

이번 대출 규제로 인해 목돈을 충분히 마련하지 못한 상황에서 내 집마련을 좋은 곳에 하고 싶어 하시는 분들에게 핸디캡이 주어진 상황이라고 생각합니다.

 

제로부터 시작하는 재테크. 오늘의 포스팅은 여기까지입니다.

부동산의 흐름과 역사를 제 블로그에도 기록하고 싶습니다. 꾸준히 기록해 보도록 하겠습니다.