분양권 부부 공동명의 입주 후 비과세 충족시 이월과세 해당 여부

안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크입니다.

무더운 날씨가 계속되고 있습니다. 건강관리에 유의하시기 바랍니다.

 

오늘은 분양권 상태에서 부부 공동명의를 하고, 입주를 한 후에 비과세 조건을 충족하였을 시에 이월과세가 적용되는지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

이월과세란?

홍길동 씨가 A라는 주택을 소유하고 있었습니다.

홍길동 씨는 A주택을 3억에 매입했고, 현 시세는 6억입니다.

하지만 홍길동 씨는 다주택자입니다. 따라서 매도 시 현재 차익 3억에 대해 양도소득세를 내야 합니다.

그래서 홍길동 씨는 이 주택을 6억에 배우자 김영희 씨에게 증여를 한 뒤, 바로 매도하는 꾀를 내었습니다.

이렇게 되면 김영희 씨는 6억에 증여 주택을 취득한 셈이 되고,

현재 시가 6억에 매도 시 양도 차익이 없는 것으로 되므로 양도소득세는 발생하지 않게 됩니다.

이런 사례를 막기 위해 증여 후 5년 이내 양도 시,

양도소득세를 산출할 때에 증여자(위 사례에서는 홍길동 씨)의 취득가액(위 사례에서는 3억)을 적용하도록 한 것이 이월과세입니다.

 

따라서 위 사례에서 이월과세를 적용하면,

홍길동 씨가 배우자 김영희 씨에게 6억에 증여한 것으로 신고해도

증여 후 5년 이내 매도 시

양도소득세 계산 시 A주택의 취득가액은 홍길동 씨가 취득하였던 3억으로 적용하여 산출하게 됩니다.

(※주의: 얼마 전 세법개정안에서 5년이 10년으로 개정되었습니다. 23년부터 적용 예상됩니다.)

 

분양권 상태에서 부부 공동명의 후, 입주하여 비과세를 충족한 경우 이월과세 해당 여부

제 케이스이기도 한데요. 검색을 아무리 해도 의견이 분분하고 도무지 혼란스러워,

저는 제 케이스를 정리해서 국세청 Q&A에 질의응답을 남기게 되었습니다.

그리고 조금이나마 이해가 되어 블로그에도 공유합니다.

 

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[현재 상황]

-2018년 1월: A아파트 분양권 계약 (아내 명의)

-2019년 9월: A아파트 분양권 지분 50%를 남편에게 증여 (부부 공동명의)

-2020년 3월: A아파트 입주 (잔금)

-2022년 현재: A아파트 1가구 1 주택 비과세 요건 충족 중

 

[문의 내용]

증여시점인 2019년 9월로부터 5년 이내 A아파트 매도 시 (매도 예상금액은 비과세 기준 12억 넘지 않을 것으로 예상)

A아파트에 대한 이월과세 적용 여부가 궁금합니다.

 

[답변] - 요약

1) 원칙은 이월과세에 해당함

2) 그러나

    a. 1세대 1 주택 비과세가 적용되거나

    또는,

    b. "이월과세 적용하여 산출한 세액 < 이월과세 미적용하여 산출한 세액"인 경우

3) 이월과세 적용하지 아니함

4) 따라서 위 문의 내용의 경우,

    취득가액은 증여일 현재의 증여재산평가액이 되고(수증자 취득 당시-증여할 당시 증여가액)

    취득시기는 증여받은 날이 되는 것으로 판단(2019.9)

5) 즉, 이월과세를 적용하지 않음.

 

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답변에는 소득세법에 적용되는 법 조항까지 참조로 들어가 있었는데,

너무 어려워 여러 번 들여다 보고 제가 이해한 대로 알기 쉽게 요약하여 블로그에 남겨봅니다.

분양권 상태에서 부부 공동명의를 하고 입주 후에 비과세 충족 시 이월과세 해당여부가 궁금하셨던 분들이라면 참고해 보시면 좋겠습니다.

 

부동산을 매도할 때 양도소득세 산출 상에 어려움이나 문제가 있다면 국세청 질의응답을 이용해 보시기 바랍니다.

그러나 너무 복잡한 상황의 경우 국세청 질의응답을 100% 확신하지 마시고, 양도소득세 전문 세무사를 찾아가시는 것이 좋겠습니다.

 

제로부터 시작하는 재테크.

오늘도 행복한 하루 보내세요.