안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크입니다.
오늘은 부동산 취득세에 대해 스터디 포스팅을 남겨보도록 하겠습니다.
부동산 거래에 있어 세금은 불가분의 존재로 항상 고려해야 하는 대상입니다. 세금 계산을 빼놓고는 수익을 논할 수 없겠지요. 그렇기에 부동산 세금은 부동산에 관심 있으신 분들이라면 머릿속에 대충 구조 정도는 기억해 두고 계셔야 합니다.
부동산 관련 세금은 크게 취득, 보유, 양도 세 파트로 나누어 기억하시면 편리합니다.
그중에서 오늘은 부동산(주택) 취득세에 관련하여 정리해보도록 하겠습니다.
1. 취득세란?
먼저 취득세에 대한 개념을 살펴보겠습니다. 취득세란 거래단계별 납세의무가 성립하는 유통세의 성격을 지닌 조세입니다. 취득세 과세대상을 취득한 자에게 해당 소재지 도에서 그 취득자에게 부과하는 지방세를 말합니다.
(취득세 과세대상: 토지·건축물, 차량, 기계장비, 선박, 항공기, 입목, 광업권, 어업권, 골프·콘도·종합체육시설이용·승마·요트회원권)
쉽게 말해 우리가 차량을 구매할 때 취득세를 내듯이, 부동산을 구입할 때에도 취득세를 내는 것이라고 생각하면 되겠습니다.
2. 취득세액의 산출방법
●취득세액 = 과세표준(취득 당시의 가액) × 세율
※ 취득세의 과세표준: 취득 당시의 가액으로 하고, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 따름
3. 주택에 대한 취득세율
(1) 부동산 중 주택에 대한 취득세율은 다음과 같습니다. (1 주택 취득일 경우)
● 취득당시가액이 6억 원 이하인 주택: 1%
● 취득당시가액이 6억 원 초과~9억 원 이하인 주택: (주택 취득당시가액 × 2/3억 원 - 3) ÷ 100
(소수점이하 다섯째 자리에서 반올림하여 소수점 넷째 자리까지 계산)
● 취득당시가액이 9억 원을 초과하는 주택: 3%
(2) 2 주택 이상 취득세율 (조정, 비 조정지역 별)
해당 케이스의 경우 아래 이미지 표를 참고하시기 바랍니다.
4. 취득세의 신고 및 납부
(1) 개인 간 매매계약으로 주택 취득 시
이 경우 취득시기는 계약서상의 잔금지급일이며, 그날로부터 60일 이내에 취득세를 신고납부해야 합니다.
(2) 아파트를 분양받은 경우
법인인 시행사로부터 아파트를 분양받은 경우 취득시기는 사실상의 잔금지급일이며, 그날로부터 60일 이내에 취득세를 신고납부해야 합니다. 다만, 등기일 또는 등록일이 사실상의 잔금지급일보다 빠른 경우에는 등기일 또는 등록일이 취득일이며, 그날로부터 60일 이내에 취득세를 신고납부해야 합니다.
보통 주택 거래 시 법무사에게 등기 업무 대행을 맡기게 되는데 취득세의 신고 및 납부는 그때 동시에 진행하는 것이 일반적입니다. (분양 아파트의 경우 입주자예정협의회에서 제휴를 맺은 법무법인을 끼고 한꺼번에 처리해 주기도 합니다.)
5. 기타 궁금한 사항
위택스에 들어가서 지방세 정보에서 Q&A를 보면 취득세 관련 질의 사항을 조회하실 수 있습니다. 해당 포스팅에서는 저의 관심사 위주로 발췌하여 정리해보도록 하겠습니다.
● 주거용 오피스텔 취득세는 주택으로 보지 않고 일반세율을 적용함
주택법상 오피스텔과 함께 '준주택'으로 분류되는 고시원, 기숙사 등에 대해서는 취득시점에 확인 가능한 건축물대장 등의 공부에 기재되어 있는 업무시설로 보아 4%의 세율을 적용
● 주거용 오피스텔 취득 시 취득세 중과되는지?
오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용됨
(이미 주택이 있는 상황에서 주거용 오피스텔을 취득할 경우 취득세 중과가 되지 않는다. 반대로 주거용 오피스텔을 보유하고 있는 상태에서 아파트를 구입할 경우 취득세 중과 대상되므로 주의-바로 아래항목 참조)
※ 주거용 오피스텔: 주택분 재산세가 과세되고 있는 오피스텔을 말함.
● 오피스텔도 주택 수(취득세 중과 주택 수를 말함)에 포함되는지?
재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함됨
※ 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용. 다만, 법 시행일 전에 매매(분양) 계약을 체결한 경우도 주택수에서 제외
(2020.08.11 이전 취득 오피스텔: 용도에 상관없이 중과 주택 수에서 제외)
● 오피스텔 분양권도 주택 수(취득세 중과 주택 수를 말함)에 포함되는지?
오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않음
오피스텔의 경우 건축물대장에는 업무시설로 기재되어 있고, 재산세 과세대장에는 업무용 또는 주택으로 기재되어 있어 다소 혼란스러울 수 있습니다. 쉽게 말해 주택(아파트)을 보유한 상태에서 오피스텔을 취득 시 주거용이냐 업무용이냐 상관없이 업무시설 세율이 적용되는 것이고요. 주거용 오피스텔 보유하고 있는 상태에서(재산세가 주택분으로 부과되고 있는 오피스텔) 아파트를 취득할 경우 아파트 취득세 납부 시 중과가 된다는 것입니다.
첫 번째의 경우 건축물대장 상 업무시설임을 참고하고, 두 번째의 경우 재산세 납부 형태를 보고 중과를 하는 것으로 기준이 통일되지 않아 납세자 입장에서 대단히 혼란스러운 것 같습니다.
오늘은 부동산(주택) 취득세에 관련된 사항을 정리해 보았습니다. 다른 세금항목도 차례대로 스터디 포스팅으로 남길 예정이니 제로부터 시작하는 재테크와 함께 스터디를 해 보시면 어떨까요?
오늘의 포스팅은 여기까지입니다.
다음 시간에 또 다른 내용으로 찾아오겠습니다.
감사합니다.
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