부동산 양도세 비과세 셀프 신고 방법

안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크입니다.

또다시 매우 추운 날씨가 찾아온 요즘입니다. 추운 날씨에 건강관리에 유의하시기 바랍니다.

오늘은 얼마 전 매도했던 양도세 비과세를 받은 아파트의 세금 신고 과정을 포스팅으로 정리해보고자 합니다.

양도한 부동산의 양도소득세가 비과세 조건에 해당한다면 신고는 의무가 아니라고 합니다. 아주 명확한 비과세라면 문제가 없을 수도 있겠습니다. 그러나 비과세로 착각하여 양도소득세 비과세 신고도 하지 않은 상태에서 비과세가 아님이 판명되어, 추후 세금이 부과될 경우 무신고 가산세가 붙습니다. 무신고 가산세는 무려 20%라고 합니다. 내야 할 세금에 20%가 더 얹어져서 나오는 셈이지요. 비과세 신고를 해두었다면 혹시 세금이 부과된다 해도, 무신고 가산세 20%는 피할 수 있습니다. 따라서 비과세 조건을 명확하게 확인하시는 것이 좋겠고, 그다음에 문제가 발생할 것 같은 애매함이 있다면 비과세라도 신고를 꼭 하시는 것이 좋겠습니다. (비과세 판단이 어렵다면 세무사에게!)

양도소득세 비과세의 세금 신고는 굉장히 간단합니다. 따라서 복잡할까 봐 해당 과정을 생략하려고 하셨다면 해당 포스팅을 보고 천천히 따라 해 보시면 좋을 것 같습니다.

1. 신고 전 참고사항

(1) 양도일자 및 취득일자 확인

-. 양도일자: 대금청산일이 분명한 경우 당해 자산의 대금을 청산한 날 = (내가 돈 낸) 잔금일 (잔금일보다 등기가 먼저 된 경우는 등기접수일로 입력)

-. 취득일자: 대금청산일이 분명한 경우 당해 자산의 대금을 청산한 날 = (내가 돈 받은) 잔금일

(2) 부속서류 스캔하여 첨부

-매수계약서: 저는 분양받았던 아파트라 분양계약서를 스캔했습니다. 중간에 공동명의로 증여계약서를 작성한 것도 함께 첨부하였습니다.

-취득세 납부서(등기 서류에 법무사가 보내준 서류에 함께 있음)

-매도계약서

(3) 분양권 당시 증여 후 5년이 안 지났는데 취득가액 입력은?(예전기준 5년, 현재는 증여 후 10년 이내 매도 시 이월과세 해당)

비과세일 경우 이월과세에는 해당이 되지 않습니다. 그러나 비과세 양도세 신고 시 취득가액 입력이 필요한데요. 이 때는 증여할 때 신고한 금액은 무시하고 원 취득자(증여자)가 취득한 금액을 기준으로 입력하면 됩니다.

(4) 공동명의 주택을 매도한 경우

비과세 신고는 공동명의자 각각 해야 합니다. (취득가액 및 양도가액 1/2씩 나눠 입력)

2. 홈택스에서 양도세 비과세 신고하기

(1) 홈택스 ▶ 세금신고 ▶ 양도소득세 신고 ▶ 예정신고

(2) 예정신고 ▶ 1개 부동산 양도 간편 신고

(3) 안내문 읽어본 뒤 간편 신고서 버튼 클릭

(4) 양도소득세 신고 안내 읽어보고 '확인하였습니다'에 체크 후 넘어가기

(5) 기본정보(양도인) 입력 ▶ 저장 후 다음 이동

(6)-1 기본정보(양수인) 입력 ▶ 등록하기 버튼 클릭

매도한 아파트를 매수하신 분의 인적사항을 적는 곳입니다. 매도 계약서를 보고 하시면 수월합니다.

(6)-2 양수인 목록에 입력된 것 확인 후 ▶ 저장 후 다음 이동 버튼 클릭

(7) 소득금액세액계산

제일 중요하고 복잡해 보이는 신고서 항목으로 넘어왔습니다.

먼저 양도자산 및 거래일자에서 '과세 부분'에서 '비과세대상'을 선택합니다. 그리고 양도물건종류, 세율구분도 선택합니다.

그리고 아래 항목의 정보를 차례대로 입력합니다.

거래자산면적은 양도면적(토지)은 대지지분을, 양도면적(건물)은 전용면적을 입력하면 됩니다.

공동명의의 경우 해당 면적을 1/2씩 나눠 입력해도 되고, 전체를 입력해도 무방하다고 합니다.

그러나 양도가액은 공동명의일 경우 1/2씩 잘 나눠서 입력하셔야 합니다.

취득가액 및 필요경비를 클릭해서 입력합니다.

(다음 이미지에 상세 설명 있음)

[취득가액 및 필요경비 입력] 클릭 후 팝업창에서 입력

① 매입가액, 취득세 입력

-. 구분코드에서 [매입가액] 선택, 지급금액은 공동명의인 각각 1/2씩 입력(이 포스팅의 매도주택은 분양받은 아파트로 지급금액을 분양가, 발코니확장금액, 옵션금액을 모두 합한 금액을 입력했습니다.)

-. 다시 추가입력 버튼 클릭 후, [취득세] 입력: 취등록세 확인하기 버튼을 클릭하면 기존에 납부했던 취득세 정보가 로딩됩니다. 이때 나오는 내역을 선택하면 지급금액 전체가 자동으로 입력되는데, 공동명의의 경우 이 금액도 1/2씩 입력해야 합니다.

② 입력 후 저장하기

[참고] 만약 일반과세일 경우 과표가 적어지도록 여러 항목을 입력해야겠지만, 비과세는 세금 자체가 나오는 것이 아니기 때문에 저는 매입가액과 취득세만 입력하고 넘어갔습니다.

(8) 신고서 제출 전 입력내용 확인

최종 제출 전 입력한 내용에 오류가 없는지 한 번 더 검토합니다.

내용을 확인 후 오류가 없으면 저장하기 후 신고서 제출 버튼을 클릭합니다.

(9) 양도소득세 신고서 접수증 조회

신고가 완료되면 접수되었다는 팝업이 뜹니다. 신고내역을 조회하면 조회항목을 클릭할 수 있습니다.

여기서 끝난 게 아니라 지방소득세신고와 부속서류 제출까지 완료해야 하는 것을 잊지 마세요.

(10) 지방소득세 신고

양도소득세*10%가 지방소득세입니다.(양도세는 국세) 양도소득세와 지방소득세는 한 세트입니다.

따라서 비과세일지라도 지방소득세도 비과세 신고를 해야 합니다. 위에서 신고내역 조회버튼을 클릭하여 이동하면 신고내역이 아래 화면 같이 나옵니다. 여기서 지방소득세 항목에 [신고이동]이라는 빨간 버튼을 클릭해서 지방소득세도 신고하시면 됩니다. 간단히 할 수 있으니 자세한 설명은 생략합니다.

(11) 신고 부속 증빙서류 제출

홈택스 메뉴에서 세금신고 ▶ 양도소득세 신고 ▶ 신고 부속 증빙서류 제출 메뉴를 타고 들어가서 신고일자를 넣고 조회하면 항목이 뜨고, 부속서류 아래 버튼을 클릭하여 스캔해 놓은 서류를 제출하시면 완료입니다.

신고완료입니다~ 수고하셨습니다!!

오늘은 홈택스에서 양도세 비과세 셀프 신고 방법에 대해 알아보았습니다. 양도한 부동산에 대해 서류를 잘 챙겨두셨다면 비과세 셀프 신고는 어렵지 않습니다. 비과세 양도세 신고 귀찮다고 미루지 마시고 꼭 하고 넘어가세요.

오늘의 포스팅은 여기까지입니다.

앞으로도 경험기반 유용한 포스팅으로 찾아오겠습니다.

감사합니다.

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