안전한 전세 계약을 위해 추가적으로 확인 할 것 (feat. 세금)

안녕하세요? 제로부터 시작하는 재테크의 L.BL입니다.

 

오늘은 전세 계약 시 주의해야 할 사항을 알려 드리고자 합니다. 생각보다 전세 계약을 하시는 분들 중 이것을 확인하시는 분들이 별로 없더라고요. 부동산도 요청하기 전에는 확인을 안 해주는 곳이 많으니 잘 알아두셨다가 확인하시기 바랍니다.

 

주거지 임차를 구하시는 분들이 선호하는 형태는 아무래도 월세보다는 전세가 많을 겁니다. 그 이유는 보증금을 내고 계약 기간 동안 거주 후, 계약기간이 종료되면 보증금을 고스란히 돌려받을 수 있기 때문이겠죠. 월세는 매달 생돈이 나가 아까운 느낌이 드는 반면, 전세는 목돈을 거치해두고 집을 빌려 쓰다가 나중에 돈을 돌려받기 때문에 돈이 굳는 느낌이 듭니다.

 

특히 최근 몇 년 동안은 저금리 특수로 인한 전세자금 대출 상품의 이용도가 증가했습니다. 보증금의 20% 정도만 현금으로 들고 나머지 금액을 전세자금 대출을 통해 전세를 들어가신 분들이 많았습니다. 하지만 최근에는 기준금리 인상으로 전세자금 대출 금리 또한 상승하여 이자가 비싸져, 전세자금 대출 이자와 월세 이자를 비교해 월세 이자가 저렴한 경우 월세(또는 반전세)로 전환하는 경우도 많아지고 있다고 합니다.

 

월세는 비교적 적은 보증금에 월세를 다달이 지급하는 반면, 전세는 목돈인 보증금을 집주인에게 내고 거주를 하게 됩니다. 그렇기에 전세 계약 시 보증금을 지키기 위해서는 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

 

 

일반적으로 상식으로 알고 계신 안전한 전세계약을 위한 프로세스는 다음과 같습니다.

 

1) 전세 계약 전 해당 집의 등기부등본을 떼서 근저당권(빚) 설정 여부를 파악

2) 전세 계약서 쓴 후 확정일자 받기

3) 전세금 지급일 등기부등본 한 번 더 확인, 이사 당일 주민센터에 전입신고

 

위 사항은 전세계약을 담당하는 부동산에서 기본적으로 안내하는 것이기도 합니다. 확정일자와 전입신고를 하는 이유는 내가 계약한 전셋집이 경매에 넘어가 낙찰될 경우 내 전세 보증금을 보호받기 위해 하는 것입니다.

 

그러나 과연 위 과정만 하면 100% 안전할까요? 그렇지 않습니다. 이제부터 집중해주세요.

 

위 과정은 기본이고, 더 안전한 계약을 위해서는 따로 요청해야 할 것이 있습니다. 그것은 바로 집주인의 '국세 및 지방세 납입 증명서'입니다. 해당 서류는 집주인의 세금 체납 내역 유무를 확인하는 서류입니다.

 

그렇다면 왜 이 서류를 요청해야 안전한 전세 계약을 할 수 있을까요?

 

다음은 부동산 경매 배당순위표입니다.

어떤 부동산이 경매(또는 공매)에 넘어가 낙찰될 경우, 낙찰대금을 가져가는 권리의 순서입니다. 위 표에서 2순위의 주황색으로 표시된 [당해세(국세, 지방세)]가 3순위의 [대항요건과 확정일자를 갖춘 임차보증금 채권]에 우선하는 것을 볼 수 있습니다.

 

만약 어떤 이유로 살고 있는 전셋집이 경매에 넘어갈 경우, 위와 같은 순서로 배당이 이루어지기 때문에 집주인의 세금 체납내역이 많다면 내 전세금을 100% 배당받기 힘들어집니다.

 

또한 등기부등본 상 경매에 부쳐질 권리가 없다 하더라도, 집주인이 세금을 상습적으로 체납하였다면 국가에서 세금을 징수하기 위한 공매 절차에 넘길 수 있습니다. 집주인의 세금 체납 내역은 부동산 등기부등본 상에서는 확인할 수 없습니다. 간혹 세금 체납액이 많은 집주인이 이런 맹점을 이용하여 전세금을 잔뜩 받고는 악의적으로 공매에 넘기는 경우도 있으니 주의해야 합니다.

 

따라서, 안전하고 꼼꼼한 전세계약을 위해서는 집주인의 '국세 및 지방세 납입 증명서'를 요구하는 것이 좋습니다. 등기부등본 상 권리관계는 깨끗하더라도 소유주에게 세금 체납의 문제가 있으면 불상사가 발생할 수 있으니 주의하셔야 합니다.

 

전세 보증금은 월세 보증금과 달리 액수가 매우 큽니다. 경우에 따라서는 보유하고 있는 재산의 대부분을 차지하시는 분들도 많을 겁니다. 그렇기 때문에 전세 계약을 할 때에는 부동산만 의지하지 말고 본인이 꼭 이중 삼중으로 확인하시기 바랍니다.

 

제로부터 시작하는 재테크.

오늘은 안전한 전세 계약을 위해 필요한 서류에 대해 알아보았습니다.

본인의 소중한 돈, 안전하게 지키시길 바랍니다.